Nel momento in cui ci si appresta ad acquistare un immobile, sono molte le variabili che incidono sulla determinazione del prezzo, che può essere vicino al valore reale della casa oppure discostarsi di molto.
Naturalmente secondo la semplice legge di mercato, il prezzo si forma in base al rapporto che intercorre tra domanda e offerta. Un rapporto inversamente proporzionale, vale a dire se sale uno scende l’altro. Quindi in questo particolare periodo storico economico, in generale, essendo molti gli immobili in vendita, quasi ovunque il prezzo è calato.
Ma non per tutti vale la stessa regola. Ad esempio per i cosiddetti immobili di prestigio, il mercato non ha subito particolari contraccolpi ed i prezzi sono rimasti pressoché stabili se non addirittura rivisti al rialzo.
Ma è possibile stabilire il prezzo di un immobile secondo uno standard?
La risposta non è univoca, soprattutto nel caso di una clientela che si rivolge all’agenzia per l’acquisto ad uso residenziale.
I venditori normalmente determinano il prezzo con il “criterio comparativo”: cioè tengono in considerazione le case della stessa zona e con le stesse caratteristiche che sono state vendute negli ultimi mesi.
La misurazione di un immobile, al fine di determinarne la sua superficie commerciale, è il primo importante e delicato passo che il perito incaricato di valutarlo deve fare.Di norma esistono appositi listini, redatti dalle Camere di Commercio o dall’Agenzia del Territorio, anche se, le reti che appartenenti a grandi franchising immobiliare come Tree Real Estate, cui fanno capo le reti in franchising: Gabetti Franchising Agency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa, possono vantare un ufficio studi interno, che stila borsini fatti da professionisti sulla base delle loro esperienze, e sulle compravendite effettuate all’interno delle reti.
Alcuni fattori in linea generale contribuiscono alla formazione del prezzo.
Il valore di mercato è il punto focale: come recita la normativa della Banca d’Italia (circolare n. 263/2006 sezione IV punto 1):
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata pro-mozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Quindi oltre al valore di mercato, che in estrema sintesi, si riferisce concettualmente al prezzo di mercato di un immobile, come punto di incontro della domanda e dell’offerta, è importante valutare anche la zona urbana in cui è ubicato, città; periferia; semicentro; centro; aree di pregio.
Dopo aver effettuato queste stime, ci si concentra sull’immobile vero e proprio: dimensioni, età, stato di conservazione, rifiniture, caratteristiche della casa (piano; presenza ascensore; esposizione; accessori e pertinenze).
Si deve tenere presente anche il cosiddetto “Valore di costo” che è la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per realizzare un certo immobile ex novo in quella stessa località.
Quindi in sintesi valutare le caratteristiche:
- Proprie del bene di stima (tipo di fabbricato, natura del diritto, qualità di terreno).
- Relative all’ambiente (zona urbana, qualità dell’aria, rumorosità, microcriminalità).
- Di natura legale e catastale (diritti, leggi, urbanistica, situazione nei catasti).
Da ultimo, la determinazione del prezzo di vendita o acquisto di un immobile, dipende da caratteristiche squisitamente soggettive, cioè le motivazioni che spingono entrambe le parti ad accettare l’esecuzione della transazione.
