L’idea di sostituire un debito in corso può apparire molto appetibile quando i tassi dei nuovi mutui sono decisamente più bassi. Ma conviene sicuramente? Anche con differenze di 5 punti percentuali non è detto che sostituire il vecchio mutuo convenga. Sebbene l’effetto del tasso sia importante non bisogna dimenticare che esso agisce sul capitale residuo e solo per il periodo rimanente. Al tempo stesso la sostituzione di mutuo implica l’intervento del notaio con costi globali piuttosto consistenti. Tra l’altro le spese non sono strettamente proporzionali all’importo di mutuo, incidendo in misura maggiore sulle cifre più piccole.
Affinché l’operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia ovviamente maggiore delle spese di sostituzione.
ESEMPIO: Valutiamo la convenienza della sostituzione di un mutuo con 10 anni restanti, capitale residuo di 100.000 Euro e tasso del 6% (rata mensile di 1.200 Euro), con un nuovo mutuo al 4,5%. Ipotizzando che le spese di sostituzione ammontino a 3.650 Euro dovremo calcolare la nuova rata. Il capitale da utilizzare per i calcoli sarà 103.650 (100.000 debito residuo + 3.650 spese sostituzione), la durata corrisponderà a 9 anni ed il tasso al 4,5%.
La rata ottenuta ammonterà a 1.074 Euro, con un risparmio mensile di 126 Euro a favore della sostituzione.
Quando conviene sostituire? Se si desidera modificare il tipo di tasso e la durata rispetto al vecchio mutuo; se il mutuo in essere ha un tasso poco vantaggioso o costi accessori che incidono sulla rata; se mancano ancora diversi anni all’estinzione in modo da poter ammoritzzare nell’arco temporale rimanente i costi di estinzione del vecchio mutuo con il tasso più basso. Più è lunga la durata residua e più conviene cambiare.