Richiesta di un mutuo
Dall’ identificazione dell’immobile alla stipula di un contratto di mutuo, la strada da percorre è breve, o almeno così appare nella prassi delle trattative private. Invero, tra la domanda avanzata dal cliente per ottenere, il mutuo in breve tempo ed il benestare della banca intercorre un ragionevole tempo ed è necessaria l’attivazione di un’assicurazione incendio e scoppio per il mutuo. In questo lasso di tempo la banca provvederà a sottoporre al presunto cliente alcune ed improrogabili garanzie, per assicurarsi che la somma finanziata possa essere debitamente restituita senza alcun rischio (apertura di un contenzioso, con tutte le conseguenze del caso).
Requisiti per ottenere un muto
1) Il richiedente il mutuo deve essere:
• residente o domiciliato in Italia;
• essere un cittadino della Comunità d’Europa oppure cittadino extra comunitario, con un valido attestato di soggiorno e con un’ attività stabile.
2) Deve essere maggiorenne. Si precisa che la banca potrebbe negare il finanziamento alla persona anziana qualora il mutuo da erogare superi la vita della persona stessa (ad esempio richiesta di un muto di 25 anni quando il richiedente ha un’età troppo avanzata).
La verifica di questi requisiti è una consuetudine normale, in caso di richiesta di un mutuo alla banca. Dopo aver identificato il mutuo più conveniente (dilazione rata da pagare e tassi di interesse applicati), si dovrà anche esaminare l’obbligo imposto dall’istituto di credito in merito alla stipula di un contratto di assicurazione in caso di incendio e scoppio. La domanda a questo punto nasce spontanea:
è un obbligo far stipulare un contratto di assicurazione per incendio e scoppio al presunto cliente ?
In passato, la stipula di un contratto assicurativo, che prevedesse il risarcimento in caso di scoppio dell’’abitazione dovuta ad una fuga di gas o di incendio, era facoltativa. Da diversi anni, però, la legge vigente (Decreto Liberalizzazioni) prevede l’obbligo di assicurarsi, per tutelare l’ente creditore in caso di scoppio ed incendio dell’immobile all’atto dell’elargizione del mutuo. Il cliente, dopo la sottoscrizione del predetto contratto dovrà pagare una rata bimestrale o annuale (nel rispetto degli accordi scritti), che varia a secondo dell’ammontare del valore immobiliare e della somma finanziata. In difetto, qualora il cliente non dovesse accettare di firmare tale contratto, la pratica di mutuo verrebbe immediatamente bloccata. Questo è l’unico obbligo imposto al cliente. Nella prassi, comunque, alcune banche, per una maggiore garanzia, fanno stipulare al cliente anche un contratto assicurativo “integrativo” per tutelarsi in caso di decesso del cliente. Ma questa indiretta imposizione non è obbligatoria, anche se alcune banche, in caso di mancata accettazione, si rifiutano di continuare il rapporto con il cliente. A questo punto una domanda sorge spontanea: quanti preventivi deve emettere la banca per agevolare il cliente per la stipula del contratto assicurativo. La normativa vigente prevede che la banca debba emettere almeno tre preventivi. In questo caso, il cliente avrà la facoltà di esaminare la proposta più vantaggiosa, poiché il premio assicurativo che dovrà pagare non è irrilevante.
Il cliente può scegliere una compagnia di assicurazione diversa da quelle indicate nel preventivo di spesa della banca ?
Essendo un rapporto tra privati, è facoltà della banca
• inserire nel contratto di mutuo una compagnia assicuratrice indicata dal cliente. Naturalmente, la predetta compagnia di assicurazione deve essere riconosciuta a livello nazione ed inserita nell’elenco dell’ I.S.V.A.P.
• oppure la banca potrebbe non accettare le condizioni imposte dal cliente; in questo caso il rapporto tra cliente e banca si intenderebbe chiuso.
Cosa succede quanto l’immobile si incendia o scoppia a causa di una fuga di gas?
Due ipotesi:
a) distruzione totale dell’immobile.
Nel caso di perdita totale dell’immobile assicurato, l’assicurazione provvederà a risarcire integralmente la perdita, in base al valore stimato sul contratto assicurativo (valore commerciale o di restauro). In questo caso il credito della banca verrà estinto.
b) distruzione parziale dell’immobile.
In questo caso, la compagnia assicuratrice risarcirà il danno al danneggiato, al solo scopo di permettere la ristrutturazione dell’immobile, in modo da permettere la continuazione dell’obbligo del cliente nei confronti della banca.
Modalità di pagamento
Nei tre preventivi la compagnia di assicurazione dovrà specificare chiaramente l’importo che dovrà pagare l’obbligato (nel c.d. “Taeg”). Di solito, il cliente preferisce pagare il premio assicurativo dovuto una sola volta all’anno (al momento della stipula del contratto di mutuo oppure al termine della scadenza pattuito). Non è raro, tuttavia, constatare polizze assicurative che prevedano il pagamento del premio assicurativo in modo dilazionato. In quest’ultima ipotesi, il cliente ha concordato per iscritto la dilazione del pagamento con l’ente assicuratore.
Costo della polizza assicurativa
L’assicurazione scoppio incendio ha solitamente una durata pari agli anni del mutuo. Si può retribuire l’obbligazione assicurativa una sola volta, versando l’intero premio nel giorno del rogito, oppure in forma dilazionata, per mezzo di rate mensili o bimestrali del mutuo. Rispondere alla domanda ” quanto costa una polizza assicurativa per scoppio e incendio dell’immobile” è quasi impossibile, poiché il costo della predetta polizza varia in relazione alla somma di mutuo richiesta. Tanto è il valore del muto, tanto costerà il premio assicurativo da pagare.
Surrogazione
Se contemplato nel contratto di assicurazione, la compagnia di assicurazione vincolata al contratto di mutuo, può essere sostituita da una diversa compagnia con il relativo mutamento del beneficiario. Un raro caso che può capitare nella prassi.
Conclusione
Il momento dell’istanza per ottenere un muto rappresenta un passo molto importante. Pertanto, la scelta della banca e la preferenza della compagnia di assicurazione devono essere fatte con la massima scrupolosità. Qualora dovessero sorgere dei dubbi (interpretazioni di clausole, calcoli delle rate da pagare ecc), sarebbe opportuno, prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto, avvalersi di un professionista esperto che sappia risolvere e soddisfare le esigenze del cliente.